本文系統總結了房屋租賃合同中涉及的30個常見性問題，供大家在處理相關事務時參考。

1.房屋租賃合同最長不得超過多少年?

根據民法典第705條規定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。實務中，不少當事人利用空白租賃合同來規避該法律規定。但這一舉措可以通過筆跡鑒定來判斷形成時間。

2.房屋租賃合同一定要采用書面形式嗎？

根據民法典第707條規定，租賃期限為六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。不定期租賃合同，當事人可以隨時解除，但應在合理期間內通知對方。

3.承租人不按照約定方法使用租賃房屋的，出租人可以解約嗎？

根據民法典第711條規定，承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

4.因維修房屋而影響承租人使用的，承租人可以要求出租人減少租金嗎？

根據民法典第713條規定，因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

5.承租人可以擅自對出租房進行裝修嗎？

根據民法典第715條規定，承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。否則，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。

6.承租人可以將房屋轉租他人嗎？

根據民法典第716條的規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

7.出租人同意轉租必須是明示嗎?

根據民法典第718條的規定，自出租人知道或應知道承租人轉租之日起6個月內不提出異議的，視為同意轉租。

8.次承租人可以代承租人向出租人支付租金嗎?

可以。根據民法典第719條的規定，代為支付的租金，可沖抵次承租人應付承租人的租金。對于多付部分，還可以向承租人追償。

9.沒有約定租金支付時間或者約定不明確的，該怎么辦？

根據民法典第721條規定，租賃期限不滿一年，自租賃期屆滿時支付；租賃期限滿一年的，應在每屆滿一年時支付；剩余租期不滿一年的，自租賃期限屆滿時支付。

10.什么是“買賣不破租賃”？

根據民法典第725條的規定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。除了買賣之外，因贈與、析產、繼承、抵押權實現等發生房屋權屬變動的，原租賃合同繼續有效。

11.承租人法定解除租賃合同的情形有哪些？

根據民法典第724條的規定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；

（二）租賃物權屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形。

12.什么是承租人的“優先購買權”？

根據民法典第726條的規定，出租人要出售房屋的，應在合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。承租人在收到出租人通知后的15天內未明確表示購買房屋的，視為放棄該權利。出租人不履行通知義務，妨害承租人行使該權利，可以要求出租人承擔賠償責任。房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出售給近親屬的除外。

因優先購買權不能脫離承租權單獨存在，故承租人將房屋轉租的，承租人不再享有優先購買權。

13.承租人在訂立合同時已經知道租賃物質量不合格，可以隨時解除嗎？

可以，但需證明租賃物危及承租人的安全或健康。

14.承租人死亡，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以要求繼續租賃房屋嗎？

可以，其可以按照原租賃合同繼續租賃該房屋。

15.什么是承租人的“優先承租權”？

根據民法典第734條的規定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租租賃物的權利。

16.哪些房屋不得出租？

根據《商品房屋租賃管理辦法》第6條的規定，違法建筑，不符合安全、防災等工程建設強制性標準的房屋，違反規定改變房屋使用性質的房屋，其他法律法規規定禁止出租的房屋不得出租。

17.出租房屋被拆遷的，如何處理？

房屋租賃合同租賃期限內，租賃房屋被拆遷的，房屋租賃合同應當終止履行。雙方在房屋租賃合同中約定了房屋被征收或被拆遷時的處理辦法的，按照約定處理。沒有約定的，根據法律規定處理。

18.房屋租賃合同無效的，還要付房租嗎？

需要支付房屋占有使用費。就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，以及未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，此類房屋租賃合同無效。房屋租賃合同無效，承租人需要按照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。

19.一房多租的情況下，如何確定履行合同的承租人?

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條規定，出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:(一)已經合法占有租賃房屋的;(二)已經辦理登記備案手續的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關規定處理。

首先，看誰先占有房屋，誰先占誰使用;其次，若都未占有的，看誰辦理了登記備案，誰先辦登記誰使用;第三，若都未占有也未辦登記的，看哪份合同成立在先，誰先“成立”誰使用。

20.租賃合同無效時，經出租人同意情況下產生的裝修損失如何承擔？

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第7條規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

21.租賃合同期滿或解除時，經出租人同意情況下產生的裝修損失如何承擔？

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第8條規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

22. 租賃合同解除時，經出租人同意情況下已形成附合的裝修物該如何處理？

首先應看雙方就此問題有無約定，有約定的從其約定，無約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持;

(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償;

(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;

(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。

23.房屋在出租前就已設立抵押權的，現抵押權人因實現抵押權而導致所有權變動，承租人還能否請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同？

不能。但是根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第15條規定，出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。

24.沒有取得不動產權證的情況下即出租房屋的，房屋租賃合同有效嗎？

除非是因未取得合法建設手續導致不能獲得不動產權證外，此類合同有效。

25.能否以租賃房屋未經消防驗收或經消防驗收不合格為由，要求確認房屋租賃合同無效？

不能，除非此類房屋屬于法律明確規定必須經過消防驗收的房屋。

26.承租人與第三人惡意串通損害了承租人的優先購買權，可以起訴要求確認合同無效嗎？

可以。

27.出租人違約，承租人可以要求出租人賠償哪些損失？

因出租人違約導致合同解除，承租人可以要求出租人賠償剩余租賃期限內的裝飾裝修殘值(前提是出租人同意裝修、知道或應當知道裝修而不提出異議)、租金差價損失及相關費用。租賃房屋用于商業用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內的經營損失。

28.承租人違約導致合同解除，出租人可要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失嗎？

可以。

29.哪些情形下，出租人有權單方解除租賃合同？

（1）承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。（《民法典》第711條）

（2）承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。（《民法典》第716條第2款）

（3）承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（《民法典》第722條）

30.房屋租賃合同糾紛中，如何追加第三人參加訴訟？

（1）因房屋租賃合同產生的糾紛，租賃房屋被轉租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

（2）因租賃房屋轉租合同產生的糾紛，人民法院應當通知出租人作為第三人參加訴訟。

 

來源：最高人民法院司法案例研究院